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2018年菲律宾马尼拉房产分析报告

2018-4-9 17:32| 发布者: 菲猫| 查看: 106| 评论: 0
摘要: 在马尼拉生活其实成本不比国内的大城市低的,租房子的费用是很大一块。菲律宾有个现象很奇怪,马尼拉的房价作为一个首都国际城市真的是便宜,在黄金的地段的商贸中心,平均房价在15000-20000 人民币一平方,(当然也 ...

在马尼拉生活其实成本不比国内的大城市低的,租房子的费用是很大一块。菲律宾有个现象很奇怪,马尼拉的房价作为一个首都国际城市真的是便宜,在黄金的地段的商贸中心,平均房价在15000-20000 人民币一平方,(当然也有20000-30000一平方的豪宅高档套房),而且菲律宾房地产没有公摊,卖你的都是实际面积,永久产权,精装修。 这个白菜价在北京只能买到4环5环的胚房吧?真心实惠,不贵。但是呢,马尼拉的租金没有道理的贵。一套30 平方内的小单间套房都能出租个3000 人民币! 相信亚洲没几个城市会有这么高的租金,也难怪马尼拉的房地产投资回报率高,位居亚洲第四城市,甩开北京,广州!

房地产这块我还是熟悉的,自己做房产中介大半年了,看到土豪客户们租一套150 平方左右的3 房要每个月15000 左右人民币的租金还必须一年首付,我也是醉了。当然马尼拉也不是所有地方都有这个行情,在精华的商业中心是卖家市场,不知道什么时候养着了这个坏习惯。最近自己也投资了2 套小套房期房,看到出租市场那么火爆,自己不参一脚,觉得对不起自己的这个职业。呵呵。算一下,买套中等价位的小套房,一般10-13 年左右回本投资。而且我还打算让房子自己供自己的贷款。这样用最少的投资。

在讲讲马尼拉的房价吧,马尼拉现在有几个地点可以投资房地产,第一个是makati 商业中心,只要位置靠近Ayala ave这个主干道,就不用怕没人租的。房价均价在12000-20000rmb一平方,价格因期房现房和付款方式有异,波动20%以上。

第二个是fort global city. 这个新兴的开发区是欧美移民和国际大公司外派高管的新宠儿。环境优美,干净整洁,高档餐馆集中,最重要的是有几所欧美人必选的国际学校,为了方便孩子上学,他们都首选这个区域。也把这个区域的房价抬升到一平方20000-30000左右人民币得均价。

第三个区域是新开发的旅游新区Arena city, 大家更熟悉mall of Asia 亚洲商城附近。这个区域是填海的,12 年前我刚到菲律宾那会,这个区域几乎就是一片荒地,野草长到一个人高。白白可惜荒废了那么多年,在几年前政府决定引资后,3-5 年内地皮从一平方5000 人民币暴涨了5倍之多。哎,咱小老百姓,没钱投资。只能眼睁睁着看着这么好的地段从荒地变商场。话说这样的风水宝地,背靠makati商业中心,左邻机场,右邻码头马尼拉旧城区,面朝马尼拉湾落日,要在国内,早就被重点开发完了。菲律宾发展的缓慢也是没救了。言归正传,因为新区开发,办公楼将会提供大量工作机会,拉动人潮,带动房地产的发展。这里房价均价也比makati 略高。

说完地段,来说说开发商吧。菲律宾我最信赖的是两个开发商,Ayala 和federal land. 两个都是资深的开发商,在房子的质量上和管理上都最让人放心。举个自家的亲身体验吧,我们11 年前在刚才说的填海区域买的一套房,federal land 开发的。因为质量好,物业管理维护的好,带朋友去看都说看不出有10几年的房龄。都觉得只有3-5 年而已。大楼的租金这几年更是因为周围的配套开发,3 房的套房租金从月租1万人民币蹭蹭蹭升到了15000 左右的人民币。要是没有一个好的开发商注重维护,谁愿意15000 租个旧楼呢 ?

补充一下,在菲律宾买套房,对身份国籍没有任何要求。就算是旅客都可以投资房地产。但是带地皮的房产只能是菲律宾国籍的才能购买。因为宪法的限制,菲律宾的地价一直被遏制中。外国人如果真有意购买地皮,可以和本地人创办公司,但是菲律宾人必选占60% 的股份。因为这个条款,大多数外国人都只愿意投资商品套房。

在转卖二手套房时,政府会向卖方收取6% 的capital gain tax类似于国内的增值税。大家要问怎么算那个6% 的税费了。政府有一个规定,合同款,政府规定的区域房产均价,还有市场价格,3 个中哪个最高取最高价总值的6% 来计算。为了把税款压低,大部分的买卖都会草拟两份合同,一份是买卖方内部的实际价格,一份是上缴给政府报税的按政府规定的区域房产均价来计算的价格。这样叫under value。 然后呢,买方也要交税,印花税1.5% , 转移税0.5% 手续费0.25% 还有点杂费。 还有中介费,如果卖方能够自己找到买家就能省下这笔费用,这里中介费单方卖家出3-5% 不等,看双方协商。还有律师公证费用,标准收费是1% 的总价,但是可以协商砍价。菲律宾签和租房合同都要找个路边的小律师公证一下,费用100-300p 不等。 但是大额的买卖交易一般路边的小律师不收。我也不懂为什么了。

现在的新楼盘,游泳池,健身房,多功能厅,空中花园,儿童活动室都是标配。有的小区还设有室内篮球场,网球场,桑拿房,电影放映厅,电玩厅,餐厅,舞蹈房,学习间等等,把商品房按5星级酒店的标准来配备设施。当然物业管理费用也相对高昂。e. Contract to sell. 买卖方的买卖合同,合同一经双方签字后,还必须有律师认证过后才有法律效应。在认证后的24 小时内必须到政府相关部门缴纳房产交易税,不然会被处于罚款。

ortigas 因有马尼拉的第二个证券大楼而成为第二个金融中心。主要就3-4 条大道组成,环境比较整洁,安全,以商业大楼,居民大楼为主,没有私人的居民区在中心地段,所有环境单一,没有太多闲杂人等。这个区域因为环境整洁,租金相对makati便宜一半,附近又有各种大商场,被大量韩国人攻占,随处可见韩国餐馆,韩国超市,韩国英语学校。是韩国人在马尼拉聚集居住的首先


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